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Companhia chegou ao fim de 2019 com portfólio de 866.670 mil metros quadrados de ABL

Sergio Fischer, CEO da LOG Commercial Properties

A Log Commercial Properties está antecipando seu planejamento para poder entregar mais do que a meta de 1 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) do portfólio de galpões, prevista para 2024 no plano de crescimento da companhia “Todos por um”, anunciado no fim de outubro do ano passado. A empresa de propriedades comerciais chegou ao fim de 2019 com portfólio de 866,670 mil metros quadrados de ABL.

O total de 1 milhão de metros quadrados proposto no plano de expansão inclui mais de 400 mil metros quadrados do banco de terrenos que já estavam adquiridos quando o plano foi anunciado. Os investimentos totais na expansão somam R$ 1,5 bilhão.

Desde o anúncio do plano, a companhia comprou áreas correspondentes a mais 152 mil metros quadrados. Em negociação, há terrenos que possibilitam erguer outros 460 mil metros quadrados de ABL. É possível, segundo o presidente da Log, Sérgio Fischer, que as aquisições de áreas previstas no “Todos por um” sejam concluídas até o início do próximo ano, antes da meta de prazo, que é o fim de 2021.

A empresa busca terrenos, principalmente, em mercados onde os concorrentes não estão. A maioria das grandes desenvolvedoras de galpões tem interesse em áreas no raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. De acordo com o executivo, a Log não descarta terrenos localizados em regiões próximas à capital paulista desde que a aquisição se encaixe em suas referências de viabilidade. “Temos muita disciplina na reposição do banco de terrenos”, afirma Fischer.

Recursos captados na oferta subsequente de ações (“follow-on”) da Log estão financiando parte do crescimento traçado. Se a empresa optar por acelerar seu aumento do portfólio, poderá levantar recursos adicionais pela venda de ativos a fundos de investimento imobiliário (FIIs). Em dezembro, a Log concluiu a venda parcial de três ativos de galpões – 51 mil metros quadrados de ABL – para um FII, com entrada de R$ 165 milhões em seu caixa.

Em dezembro, a taxa de vacância física do portfólio estabilizado da Log chegou a 4,2%, menor nível histórico.

Outra possível forma de levantar recursos é pela venda de ativos de varejo. No fim de 2019, a participação dos imóveis de varejo na ABL entregue total da empresa era inferior a 2%. Segundo Fischer, há intenção de se desfazer desses ativos e ter 100% do portfólio em galpões, mas a Log “não tem pressa” para isso.

Em 2019, a Log entregou 170 mil metros quadrados de ABL própria, o que representou adicionou de 22% em comparação a 2018. Nesses empreendimentos concluídos no ano passado, o retorno foi de 12% ao ano, ante o custo nominal da dívida de 5,6%.

A taxa de vacância física de seu portfólio estabilizado chegou a 4,2%, menor patamar da sua história. Houve queda em todos os trimestres de 2019. Na avaliação do executivo, o indicador tende a se manter neste patamar, considerando-se que a substituição de inquilinos faz parte do negócio. Se considerada a vacância total, o indicador da Log fica em 7%. Para efeito de comparação, a companhia cita que a vacância do mercado era de 17%, em dezembro, segundo a consultoria Colliers.

O presidente da Log ressalta que 70% dos negócios fechados pela Log são feitos, exclusivamente, pela equipe interna, o que permite mais proximidade com os clientes. Sem revelar o nome das futuras ocupantes, Fischer conta que um empreendimento localizado em Uberaba (MG), cuja obra começou em janeiro, está 70% pré-locado para três empresas, uma das quais já era cliente da companhia.

Segundo Fischer, principalmente fora do Estado de São Paulo, tem havido demanda de inquilinos por galpões de melhor qualidade, processo que, no setor, é conhecido pelo jargão de “flight to quality”. Em São Paulo, houve muita migração de inquilinos nos últimos anos.

No ano passado, a Log registrou lucro líquido de R$ 93,3 milhões, com expansão de 98,2% em relação a 2018. A receita líquida cresceu 22,1%, para R$ 128 milhões. O Ebtida aumentou 116,2%, para R$ 180,9 milhões. “À medida que desenvolvemos nosso portfólio, o Ebitda cresce”, diz Fischer. A companhia informou também Ebitda ajustado de R$ 102,7 milhões, com expansão de 18,5%.

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